土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決于可以獲取的預期土地收益高低。因此在進行劃撥土地使用權價格評估時，應先弄清楚劃撥土地相應的權利，充分考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的權利差別對地價的影響。
　　劃撥土地使用權可依法進行抵押、轉讓、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得，國家權益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等于出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：
　　成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應歸土地所有者即國家所有，相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關稅費、利息和利潤。
　　收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規(guī)定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定，因此，可通過調查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國家權益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。較終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
　　市場比較法?？梢灶A見，隨著企業(yè)對劃撥土地權益認識的日益增強，劃撥土地抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權價格。
　　用出讓土地使用權價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金，可以得出劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。

造成企業(yè)經(jīng)營損失的因素是多方面的，經(jīng)營損失評估中常見的如企業(yè)搬遷損失評估。企業(yè)經(jīng)營損失評估中的搬遷損失評估分為三個子項：不動產(chǎn)損失評估（指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補償價值評估）；停產(chǎn)損失評估（指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價值評估）；搬遷費評估（指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費用）。

俗話說：利益是要靠自己爭取得來的。被征收方在遇到此類的問題應果斷以評估報告為依據(jù)，拿法律武器維護自己的合法權益。
評估報告的好處：
評估報告能客觀、公正的把被拆遷方的資產(chǎn)以評估報告書的形式體現(xiàn)出來，如果被拆遷方?jīng)]有任何數(shù)據(jù)和證據(jù)證明自己資產(chǎn)的現(xiàn)有價值，那么跟政府索要拆遷賠償款也是蒼白無力，任何國家機關和單位都是擺事實、講道理、講依據(jù)、講法律。即使被拆遷方對自己資產(chǎn)的投入和因拆遷造成的經(jīng)濟損失講的都是實情，但在政府面前也要拿出依據(jù)來證明。同時，政府也要有依據(jù)才能對被拆遷方進行合理賠償。對被拆遷方來說，評估報告也是與政府進行談判從而得到滿意賠償?shù)膹娪辛I碼！
“我的心痛你永遠不懂”。這是許多被拆遷老百姓的心聲。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，征地拆遷是很多人正在經(jīng)歷或將要經(jīng)歷的事情。一場拆遷風波讓許多老百姓的平靜生活被打破。拆遷尤其是企業(yè)拆遷，將意味著一個企業(yè)的生死存亡和許多員工的生計問題，那么如何才能得到政府合理賠償？遇到拆遷第一步應該怎么辦？
由于資產(chǎn)評估是由具有評估資格的專門機構和人員，依據(jù)一定的規(guī)則，采用科學的方法對資產(chǎn)價值做出的客觀、公正的判斷，其結果會令買賣雙方平息爭論，在評估的價格的基礎上進行適度的討價還價，較終順利完成產(chǎn)權的讓渡，因此，資產(chǎn)評估是交易雙方共同的需求，它為交易雙方提供了一個協(xié)商作價的基礎。
重慶海潤資產(chǎn)評估事務），是由財政部和北京市財政局共同授予資產(chǎn)評估資格的全國性專業(yè)評估公司。公司匯聚了大批行業(yè)精英，數(shù)十位法律、經(jīng)濟、會計、工程技術領域的高級專業(yè)人才，同時與國外著名評估機構及專業(yè)準則**保持著密切的合作關系。公司具備先進的評估方法和調查手段，完善高效的管理體系和服務團隊，是一家集人才、技術、經(jīng)驗于一體的資深評估機構。
重慶海潤資產(chǎn)評估打造資產(chǎn)價值評估典范 服務中國企業(yè)健康發(fā)展。重慶海潤資產(chǎn)評估的服務宗旨是“專業(yè)、高效、實惠”，針對企業(yè)的實際情況，量身打造專門的資產(chǎn)評估工作方案。

企業(yè)經(jīng)營損失是指公司過去的或者正在發(fā)生的有關交易或者事項導致某項資產(chǎn)的資產(chǎn)價值發(fā)生了全部或者部分的實質性滅失，或導致公司經(jīng)濟利益的無對價流出。其中，資產(chǎn)價值包括使用價值、轉讓價值、可變現(xiàn)價值等。發(fā)生經(jīng)營損失，應當在調查核實的基礎上，依據(jù)確鑿、合法、有效的證據(jù)，通過經(jīng)營損失評估認定經(jīng)營損失金額及形成原因。

征地面積的計算

通常對線路穿越魚塘的征地面積，一般按水面有形物體的表面積掌握，包括道線、輔路、防浸護堤等，面積直觀可確定，但直觀所反映的并不是占地的實際。由于魚塘是立體結構，線路征地所依托的并不是水面和水體，而是塘底，并且在以塘底為支撐實現(xiàn)水面通行中，必須砌筑壩體式基礎，一般為安全穩(wěn)固，多采用底角30°～45°的等腰梯形結構，從而改變了魚塘的水體體積結構和水下通行結構，這種征地通過截面圖直觀、真實地反映出來。如果以壩體浮出水面的表面積作為征地補償面積，顯然是不能被養(yǎng)殖戶接受。這種方式本身忽視了魚塘立體結構、水體介質、壩體帶來的容積和水位變化、水下養(yǎng)殖生產(chǎn)空間的變化，而解決水下空間的實體變化與水面表象關系必須建立一個合理的水下、水中、水面的轉化關系，充分利用水體的可塑性的介質特點。主要方法有兩個：



第一種方法是借助地上建筑按各自用途的建筑面積分攤總建筑面積的比例作為分攤土地面積的比例系數(shù)的方法，將線路沉入式壩體占新形成的現(xiàn)狀魚塘容積的比例，作為分攤水面表面積的比例系數(shù)，將所得的面積作為征地補償面積，即容積比例分攤法。這種方法尊重了水上、水下的工程環(huán)境、養(yǎng)殖環(huán)境的變化，充分利用了水體介質、浮力原理，從數(shù)量上解決了如何認識線路沉入式壩體及占地面積問題，能夠被養(yǎng)殖戶和征地單位所接受。這種方式的數(shù)學計算意義必須是梯形結構，而不是矩形結構。

第二種方法是直接以水下壩體的底面積向上投影至水面的投影面積作為占地面積。這種方法符合透視原理，利用魚塘水深相對較淺，基底可視特點，將水下地表表面積隔水透射，空間換位，重新真實反映水下壩體實際占地情況。這種方法在清塘空底時更好解釋，相當于以塘底作為占地的起點，符合魚塘水體動態(tài)變化，具有附著物屬性的特點，充分利用水體的透視反射特點，缺點是它沒有充分利用水體整體性和介質性、變化性特點。



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